Fondi Immobiliari Chiusi: Vantaggi e Svantaggi di un Investimento Anche per Piccoli Risparmiatori

I fondi immobiliari sono una delle tipologie più interessanti di investimento per i piccoli e medi risparmiatori, che pur non avendo a disposizione enormi capitali (quelli che sono in genere richiesti dal mercato immobiliare) di investire in immobili in modo diretto, avendo dunque un accrescimento del capitale che è direttamente correlato con quello che l’andamento del mercato immobiliare, o comunque correlato con quelli che sono i valori degli immobili che si detengono in portafoglio.

Vedremo insieme, per capire anche se sia il caso o meno di investirvi, qual è il funzionamento specifico di questo tipo di fondi, quali sono i vantaggi, quali sono gli svantaggi e a cosa bisogna prestare attenzione prima di procedere con l’investimento.

Allora iniziamo subito ad approfondire tutte le tematiche relative ai fondi immobiliari.

Fondi immobiliari chiusi: cosa vuol dire?

I fondi immobiliari sono dei fondi comuni di investimento chiusi: questo vuol dire che il capitale da conferire viene stabilito all’inizio, alla costituzione del fondo stesso, e che dunque una volta raccolto segna la partenza del processo di collocazione dello stesso, senza che sia possibile intervenire in un secondo momento conferendo altro capitale.

Chiuso in contrapposizione a quelli che nel nostro ordinamento finanziario sono i fondi invece aperti, che consentono di conferire ulteriore capitale in qualunque momento.

Questo però, come avremo modo di vedere tra pochissimo, non vuol dire che non si potrà entrare in un secondo momento nel fondo.

I fondi immobiliari sono quotati in Borsa, almeno in Italia

In riferimento ai fondi immobiliari che operano in Italia, possiamo essere certi del fatto che verranno quotati, una volta costituiti, alla borsa valori, e le quote saranno vendute come se si trattasse di azioni vere e proprie.

Questo vuol dire che si può fare il proprio ingresso nel patrimonio del fondo anche successivamente, acquistando azioni da chi è già fondista.

Il prezzo delle azioni dei fondi immobiliari

Il totale della capitalizzazione del fondo immobiliare in borsa può essere molto diverso da quello che è invece il NAV, ovvero il valore dichiarato del portafoglio immobiliare:

• il valore della singola azione/quota è determinato dalle forze della domanda e dell’offerta: è registrato da tutte le piattaforme che permettono lo scambio di questi specifici titoli.
• il NAV invece è il valore attribuito ad ogni quota a seconda della percentuale del totale del patrimonio che detiene; si tratta dunque di una grandezza che è determinata in ogni momento dal valore del portafoglio detenuto di immobili.

La differenza tra questi due valori deve necessariamente aprire il campo ad altri tipi di considerazioni, che devono interessare tutti gli investitori potenziali in questo tipo di strumento: non sempre infatti acquistare azioni di un fondo immobiliare che abbiano un prezzo di molto inferiore al NAV può essere una buona idea.

Nonostante il NAV venga infatti calcolato con il ricorso a società indipendenti, può essere estremamente gonfiato e può anche repentinamente calare all’avvicinarsi della scadenza.

Il NAV diventa dunque un valore di riferimento particolarmente inaffidabile e prima di entrare in un fondo immobiliare dovrebbe essere valutata anche in proprio e in modo indipendente la consistenza effettiva del patrimonio, che dovrà essere ceduto alla scadenza per restituire capitale agli investitori.

Il delta, ovvero lo scarto tra valore di borsa e NAV, rimane dunque un pessimo metodo per valutare l’effettiva convenienza di un fondo immobiliare rispetto ad un altro.

In cosa investono i fondi immobiliari?

I fondi immobiliari possono investire in un numero ristretto di titoli e di diritti. La legge infatti impone a livello costitutivo al fondo di interessarsi esclusivamente di:

• diritti di proprietà riferiti ad immobili
• diritti reali di altro tipo su immobili
• partecipazioni in società immobiliari

Inoltre moltissimi fondi cercano di delimitare ulteriormente il loro campo di azione, andando a scegliere ad esempio, in fase di costituzione, di occuparsi soltanto di immobili di tipo abitativo, oppure soltanto di immobili di tipo commerciale.

Le tipologie di investimento consentite ad uno specifico fondo sono comunque sempre consultabili nel prospetto informativo e nel contratto di partecipazione, che deve individuare in modo specifico la tipologia di immobili e di partecipazioni che possono essere oggetto di investimento da parte del fondo comune di investimento.

Come funziona l’investimento in fondi immobiliari?

L’investimento in fondi immobiliari è sottoposto a procedure relativamente semplici e di facile comprensione e accesso anche per chi non ha alcuna esperienza nei mercati finanziari:

• Alla costituzione del fondo si acquistano una o più quote dello stesso, al prezzo che viene determinato da chi ha costituito il fondo stesso. Trattandosi di un fondo chiuso, il capitale complessivamente da raccogliere è stabilito all’atto stesso della costituzione del fondo immobiliare.
• In alternativa si possono acquistare quote presso la borsa, in qualunque momento dalla fondazione dello stesso alla sua scadenza.
• Il capitale viene poi investito dalla SGR, ovvero dalla società di gestione del risparmio che ha creato il fondo stesso, la stessa inoltre che è responsabile per il raccoglimento del capitale presso i risparmiatori.
• Durante tutto l’arco della vita del fondo immobiliare, le società di gestione hanno libertà di acquistare nuovi immobili e partecipazioni o liberarsi delle vecchie.
• Alla scadenza il capitale immobiliare viene ceduto e il denaro viene distribuito ai detentori delle quote.

La possibilità di ricevere dividendi

Una buona parte dei fondi immobiliari che operano nel nostro paese, inoltre, distribuiscono dividenti a scadenze fisse o variabili, a prescindere da quello che potrebbe essere il reale andamento del fondo.

Anche per i dividendi andrebbe però valutato l’evento nella sua specificità reale e non nel potenziale attrattivo che finisce per esercitare, soprattutto nei confronti degli investitori inesperti: in questo tipo specifico di investimenti e di fondi, il dividendo non può che essere a discapito di quella che è la consistenza patrimoniale del fondo stesso.

Quello che si riceve dunque come dividendo per la durata del fondo stesso, deve essere considerato a tutti gli effetti un anticipo che proviene dal patrimonio immobiliare stesso e dunque non necessariamente un profitto generato: alla distribuzione del dividendo cala sia il NAV, sia il valore in borsa delle azioni del fondo immobiliare stesso.

Le somme distribuite attraverso i dividendi provengono in genere dagli utili che vengono generati dal patrimonio che viene affittato a terzi, che sebbene possa sembrare un guadagno netto proveniente dalla detenzione delle quote, potrebbe essere comunque re-investito in modo più proficuo della distribuzione agli associati.

Il dividendo è comunque diventato la norma anche all’interno di questo tipo specifico di fondi comuni, anche se nel momento in prepariamo questa guida non esistono praticamente fondi in grado di distribuirli o in quantità o in frequenza regolari.

Non si deve dunque fare affidamento sui dividendi, che potrebbero saltare, questo è il caso che interessa un buon numero di fondi, anche più anni nella distribuzione.

La scadenza del fondo immobiliare

Ogni fondo immobiliare trova incorporata nel contratto di costituzione stesso una scadenza. Si tratta di una data perentoria (con la possibilità di qualche eccezione, che avremo modo di analizzare più avanti), raggiunta la quale il patrimonio immobiliare deve essere ceduto e di conseguenza il patrimonio re-distribuito ai detentori delle quote.

La scadenza è in genere perentoria, avevamo detto, e sopraggiunta la stessa la SGR si incarica della cessione di tutto il patrimonio: in alcune specifiche condizioni (come un fondo che si trovi a chiudere molto al di sotto del patrimonio conferito in partenza), la Banca d’Italia può accordare delle deroghe e garantire al fondo immobiliare uno, due o tre anni da aggiungere alla scadenza.

Si tratta però di uno strumento al quale si è negato ricorso molto di frequente, in quanto l’intenzione della Banca d’Italia è quello di evitare che gli strumenti finiscano per trasformarsi in fondi perpetui, soprattutto durante una particolare congiuntura economica, come quella che stiamo vivendo, che vede i portafogli immobiliari sempre o quasi in perdita.

Che cos’è la SGR?

La SGR è la società di gestione del risparmio, una particolare tipologia di società che è l’unica forma consentita nel nostro ordinamento per la gestione di fondi comuni di investimento, inclusi quelli di carattere immobiliare.

Ne esistono circa 300 al momento, con il grosso che sono collegate ai grandi gruppi bancari del nostro paese, che si preoccupano di gestire, oltre ai fondi immobiliari, anche gli altri tipi di investimento e risparmio in partecipazione.

La SGR ha come compiti:

• la creazione del fondo e la decisione sul capitale totale che dovrà raccogliere
• la pubblicizzazione del fondo
• la raccolta del risparmio presso gli interessati a detenere quote
• la gestione delle quote
• la gestione del patrimonio immobiliare
• l’eventuale erogazione dei dividenti
• la liquidazione del fondo alla scadenza

Sono sottoposte a regole piuttosto stringenti, il che è innegabilmente un vantaggio per l’investitore, che una volta incontrata una qualunque SGR autorizzata ad operare nel nostro Paese, sarà certo di avere di fronte una società di gestione del risparmio che:

• ha versato almeno un milione di euro di capitale, così come stabilito dalla Banca d’Italia.
• ha la forma obbligatoria della Società per Azioni.
• è obbligata ad operare secondo le norme statutarie contenute nell’atto costitutivo.
• è sottoposta a controlli continui della Consob e della Banca d’Italia, che verificano che anche la gestione del patrimonio sia conforme con quanto riportato dallo statuto del fondo stesso.

Non è possibile, almeno in Italia, la costituzione di fondi immobiliari che non siano fondati e gestiti, nonché liquidati dalle SGR.

Qui trovi la guida completa alle Società di Gestione del Risparmio.

A chi conviene investire in fondi immobiliari?

I fondi immobiliari hanno la particolarità di permettere l’investimento in portafogli a carattere completamente immobiliare anche a chi non ha gli enormi capitali richiesti per operazioni del genere.

Si può scegliere tra diversi tipi di fondi, come quelli che si occupano in via esclusiva di immobili di carattere residenziale, così come quelli che sono invece a carattere più commerciale.

Possono dunque essere una buona opportunità per tutti coloro i quali avrebbero interesse ad investire nel settore immobiliare, senza la necessità di necessariamente seguire in proprio l’investimento e affidandosi alle SGR, che hanno una gestione del risparmio completa.

Inoltre, almeno in linea di massima, ci si può anche “dimenticare” del capitale investito, interessandosi dell’evoluzione dello stesso soltanto con l’avvicinarsi della scadenza.

Per anni i fondi immobiliari sono stati tra i fondi con le migliori performance dell’intero palcoscenico del risparmio comune gestito, confermando quello che è il vecchio adagio che vuole il capitale investito nel mattone come il più solido.

Purtroppo però soprattutto alla luce delle recenti evoluzioni del mercato immobiliare, è diventato sempre meno conveniente investire in questo tipo di strumenti: i prezzi degli immobili sono crollati e, almeno per il momento, sembra impossibile tornare nel breve periodo ai valori pre-crisi, con enorme detrimento di chi ha voluto investire proprio in questo tipo di strumenti.

Siamo lontani dai periodi in cui investire in immobili voleva dire avere quantomeno garanzia del capitale conferito: ne è la riprova il buon numero di fondi che sono stati liquidati anzitempo per limitare le perdite, già consistenti, accumulate.

Occhio anche alle commissioni

Prima di imbarcarsi in un’impresa del genere, è bene anche controllare quelle che sono le commissioni legate a questo tipo di strumenti.

Sono in genere di tre tipi:

• commissione di sottoscrizione: sono le commissioni che si pagano all’atto costitutivo del fondo, sono espresse in misura percentuale e sono in genere di piccola entità.
• commissioni di gestione: è la percentuale che si dovrà pagare alla SGR per la gestione del fondo, anche in questo caso sono di piccola entità e in genere facili da assorbire in un quadro di mercati rialzisti.
• commissioni di liquidazione ed eventuale profitto: la quasi totalità dei fondi prevedono una commissione da calcolarsi sull’eventuale guadagno realizzato dal fondo alla liquidazione: si calcolano non sul totale del capitale, ma sulla differenza del valore finale del capitale/portafoglio rispetto a quello di partenza. Nel caso in cui il valore sia minore rispetto a quanto conferito, non si pagherà nulla.

Le commissioni vanno sicuramente calcolate per valutare la convenienza o meno del fondo immobiliare.

Conviene acquistare e vendere azioni di fondi immobiliari?

Come abbiamo detto sopra, le azioni dei fondi immobiliari possono essere acquistate anche in un secondo momento, facendo però attenzione alle peculiarità che queste presentano:

• il valore NAV dovrebbe essere, almeno in una certa misura, ignorato, anche nel caso in cui fosse determinato da una società esterna. Non abbiamo infatti garanzia che il valore in questione verrà mantenuto, pur se volessimo considerarlo come reale, alla liquidazione.
• il valore delle azioni è molto volatile, in quanto gli scambi sono minimi (per alcune tipologie di fondo parliamo addirittura di meno di 10 azioni scambiate su base quotidiana).
• non sono poi così liquide, dato che è difficile spesso trovare compratori, che spesso preferiscono, nel caso in cui non siano interessati ad investimenti di lungo periodo, ricorrere ad altri strumenti finanziari.

Per chi è interessato dunque al trading short o comunque di brevissimo periodo, i fondi immobiliari non presentano praticamente alcun tipo di opportunità.

La volatilità dei fondi immobiliari

Ulteriore considerazione deve essere quella che riguarda la volatilità del valore dei fondi stessi.

Nonostante si possa pensare che i valori degli immobili si spostino soltanto gradualmente, va computata all’interno dell’equazione anche la leva finanziaria, che è uno strumento al quale i fondi immobiliari e le SGR ricorrono con disinvoltura crescente.

La leva immobiliare permette di investire capitali che non si possiedono, andando a coprire soltanto la differenza a margine di valore, su base giornaliera, dell’immobile.

Questo strumento, dato che permette al fondo di investire somme che il fondo non ha a disposizione, moltiplica sia i guadagni che le perdite. Può essere un ottimo strumento in caso di trend rialzista e la ricetta perfetta per il disastro finanziario nel caso di mercati invece con trend ribassista.

I casi piuttosto recenti di enormi perdite, amplificate dall’utilizzo della leva, in ambito immobiliare dovrebbero far pensare ancora una volta sulla volatilità di questo specifico investimento.

Volatilità che esiste, che è consistente e che rende questo tipo strumenti, nella maggioranza dei casi, materiale per gli investitori che hanno un profilo di rischio particolarmente alto.

Ad ogni modo l’utilizzo della leva e la proporzione della stessa sono in genere indicati nei prospetti informativi del prodotto. Consultiamoli sempre, anche se dovesse trattarsi del mero acquisto di qualche azione di poco valore.

Se state cercando altri prodotti finanziari per investire vi suggeriamo di consultare la nostra sezione dedicata agli investimenti.

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