Di sicuro già sai che il pignoramento immobiliare è un’azione estrema che viene fatta nel caso di mancato pagamento di un debito.
Tuttavia, quello che forse non sai, è che si tratta di un atto formale con proprie regole e procedure: vediamo allora nei paragrafi che seguono cos’è, come funziona e come avviene un pignoramento immobiliare.
Indice
Cosa significa pignoramento immobiliare
Il pignoramento consiste nell’espropriazione forzata di un bene a seguito di una procedura esecutiva immobiliare. In altre parole, si tratta di un atto formale che prevede dei passaggi ben precisi. Quali? Ecco alcuni degli step principali:
- Il creditore si rivolge ad un Giudice per chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo che intimi il debitore a pagare quanto dovuto.
- Una volta emesso il decreto ingiuntivo, l’Ufficiale Giudiziario invia al debitore un atto di precetto, chiamato anche atto di pignoramento immobiliare, in cui esorta la persona inadempiente a restituire la cifra non versata per non incorrere nel pignoramento del proprio bene.
- Se il debitore ignora tale comunicazione e non provvede a saldare il proprio debito entro i termini previsti, il creditore sarà autorizzato a procedere alla sottrazione forzata del bene.
- Tale bene sarà quindi messo in vendita all’asta, con o senza incanto, per permettere al creditore di recuperare la somma a lui spettante; nel caso l’asta vada deserta, l’autorità giudiziaria può procedere all’assegnazione dello stesso bene oppure indire una nuova asta ribassando il prezzo.
È importante notare che perché il decreto ingiuntivo diventi esecutivo occorre la trascrizione del pignoramento immobiliare all’interno di registri ufficiali che andranno poi depositati in tribunale.
Anche la vendita del bene pignorato deve essere comunicata con una nota al tribunale, allegando le visure e gli estratti catastali da cui evincere iscrizioni e trascrizioni fatte negli ultimi 20 anni sullo stesso immobile.
Come funziona il pignoramento immobiliare
La prima cosa da dire è che il pignoramento immobiliare non è l’unico tipo di pignoramento esistente. Esistono, infatti, anche:
- Il pignoramento mobiliare che può riguardare gli arredi o l’auto del debitore.
- Il pignoramento presso terzi, che riguarda invece il reddito di chi ha contratto il debito e va a colpire quindi le sue entrate dirette come la pensione o lo stipendio.
Alcune persone pensano che per poter avviare un pignoramento immobiliare occorra che il debito superi in certo importo; in realtà le cose non stanno così in quanto il creditore è di fatto libero di scegliere quale tipo di procedimento forzoso avviare per il recupero delle somme spettanti indipendentemente dall’entità del debito contratto.
Resta comunque il fatto che non tutti i beni immobili di proprietà del debitore possono essere sottoposti ad espropriazione forzata: il creditore può, infatti, rivalersi sulla casa, sul terreno di proprietà e su tutti gli edifici e/o elementi naturali (ad esempio alberi, coltivazioni, corsi d’acqua) su di esso esistenti senza bisogno di dichiarazione esplicita.
Anche gli arredi ed eventuali introiti derivanti dall’affitto di tali immobili possono essere colpiti da pignoramento, ma in tal caso deve essere richiesto al giudice un atto congiunto che includa anche il pignoramento mobiliare.
Il creditore può inoltre chiedere il pignoramento di beni immobili intestati ad altre persone oltre il debitore: in questo caso, tutti i comproprietari riceveranno una notifica da parte del giudice i cui saranno invitati a presentarsi in tribunale per procedere alla divisione della proprietà.
Non sono invece pignorabili gli immobili appartenenti al fondo patrimoniale della famiglia se il debito è stato contratto per motivi estranei ai bisogni familiari (ad esempio, per un investimento) e alcuni edifici classificati come speciali come ad esempio quelli sequestrati alla mafia, quelli che fanno parte del demanio pubblico o che sono di proprietà della Chiesa o dello Stato.
Per quello che concerne il pignoramento della prima casa, la normativa prevede che non possa essere effettuato dall’ente di riscossione dell’Agenzia delle Entrate, ma è previsto nel caso di debiti contratti con soggetti privati quali banche e/o finanziarie.
Ovviamente, perché il pignoramento immobiliare venga avviato occorre che il creditore sia a conoscenza di quali siano i beni immobili del debitore: queste informazioni possono essere reperite facendo delle visure catastali.
Se, venuto a conoscenza delle intenzioni del creditore di procedere all’espropriazione forzata, il debitore dovesse procedere alla vendita o alla donazione dei propri beni per sottrarsi al decreto ingiuntivo, il creditore ha il diritto di chiedere al giudice la revoca e l’annullamento di tali atti.
Quando avviene un pignoramento immobiliare
Chiaramente, per poter avviare una procedura esecutiva immobiliare, oltre alla presenza di beni immobili di proprietà del debitore, dovrà esistere anche una prova tangibile del debito contratto.
Tale prova è necessaria per permettere al giudice di emettere il decreto ingiuntivo ed è di solito in forma scritta: può trattarsi, dunque, di sentenze, atti notarili che attestino ad esempio una cessione di denaro a fronte di una compravendita oppure, in alcuni casi, di assegni o cambiali.
Una volta portata questa prova davanti al giudice, questi emetterà un decreto ingiuntivo che sarà registrato presso il tribunale della località in cui si trova l’immobile da pignorare e successivamente notificato al debitore con un atto di precetto.
Nel caso l’immobile ricada su più circoscrizioni, andrà scelta una sola di quelle competenti; qualora invece gli immobili da pignorare siano più di uno e in località diverse, dovranno essere emessi più decreti ingiuntivi, ciascuno per ogni immobile da espropriare.
Una volta che il pignoramento diventa esecutivo, il giudice procede alla nomina di un custode, che può anche coincidere con lo stesso debitore, se questi continua ad occupare l’immobile, oppure con il professionista o la società incaricata per lo svolgimento dell’asta.
Dato che può accadere che il debitore abbia nel frattempo contratto altri debiti, nel momento in cui il suo immobile andrà all’asta, se altri creditori si faranno avanti a reclamare il proprio credito prima della data fissata per la presentazione delle offerte, questi potranno ricevere parte della somma ricavata dalla vendita.
La vendita oppure, in alternativa, l’assegnazione del bene pignorato a società che ne facciano richiesta al tribunale, dovranno avvenire entro 90 giorni dall’avvio della procedura, altrimenti l’atto di pignoramento perde la sua efficacia.
Come bloccare un pignoramento immobiliare
Una delle domande più frequenti che vengono poste da coloro che sono incorse in un decreto ingiuntivo è se esiste o meno la possibilità di bloccare un pignoramento immobiliare.
Contrariamente alle aspettative, la risposta è “Sì” e ci sono anche più modi per farlo:
- Il primo consiste nel fermare la procedura esecutiva pagando il proprio debito dopo la notifica dell’atto di precetto; in questo modo, il creditore non vanterà più alcun diritto sulle proprietà del proprio debitore;
- ll secondo consiste invece nell’opporsi allo stesso atto di pignoramento per via legale, contestando ad esempio l’impignorabilità dei beni pignorati: questo però deve essere fatto prima che il giudice abbia predisposto la vendita o l’assegnazione dell’immobile;
- Il terzo modo per fermare le conseguenze di un pignoramento a procedura già avviata consiste nel chiedere la conversione del pignoramento immobiliare, atto con cui il debitore si impegna a versare anche a rate, per un periodo di massimo 36 mesi, una somma tale da riuscire a coprire la cifra spettante al creditore più gli interessi e le spese di esecuzione.
Un’altra cosa molto importante da sapere è che qualora il valore attribuito all’immobile pignorato fosse superiore all’entità del debito per cui è stata avviata la procedura (più eventuali altre spese sostenute per la sua trascrizione), il debitore potrà rivalersi chiedendo al giudice di ridurre il numero di beni sottoposti a pignoramento, includendo solo quelli sufficienti a coprire gli importi dovuti.
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