La Guida Definitiva al Prestito Vitalizio Ipotecario: Ecco Quando Sceglierlo

Oggi parliamo di prestito vitalizio ipotecario, una modalità di prestito aperta, almeno in Italia, soltanto a chi abbia più di 60 anni e un titolo di proprietà immobiliare.

Si tratta di un prestito senza restituzione di rate, con il capitale in aggiunta agli interessi che sono stati maturati che vengono restituiti soltanto all’estinzione del contratto, il che coincide “tipicamente” (ma non sempre, eh) con la morte di chi ha avuto accesso al credito.

Ma vediamo insieme cosa c’è da sapere per quanto riguarda il prestito vitalizio ipotecario, quali sono le modalità di ottenimento e di restituzione dello stesso e quando questo tipo di soluzione può risultare conveniente rispetto ad altre.

Che cos’è e come funziona

Il prestito vitalizio ipotecario è un prestito molto particolare, che ha un funzionamento totalmente differente rispetto alle altre tipologie di credito.

Per cominciare è necessario che il contraente o i contraenti (può essere anche cointestato) abbiano un’età maggiore di 60 anni.

In aggiunta, si deve essere titolari di diritti di proprietà su un immobile, ovviamente quello sul quale graverà l’ipoteca fino all’eventuale restituzione del capitale preso in prestito e degli interessi che avrai maturato.

La banca o l’istituto finanziario, in presenza di queste condizioni, emette un prestito in relazione al valore dell’immobile stesso, apponendo un’ipoteca di primo grado sullo stesso.

La somma non deve essere restituita tramite rate, non ha vincoli di destinazione (e può essere dunque spesa come meglio si crede), matura interessi e deve essere restituita soltanto al termine del contratto, cosa che coincide solitamente con la morte di tutti i soggetti che hanno ricevuto il prestito.

In pratica il prestito vitalizio ipotecario è un prestito che può essere richiesto da chi ha una casa, ha superato i 60 anni e vuole una somma, piccola o grande, da spendere.

L’immobile viene lasciato a garanzia e successivamente viene liberato da questa soltanto se gli eredi si preoccuperanno di saldare il debito con la banca.

Dei casi in cui il debito deve essere invece chiuso prima della morte di chi lo ha contratto, avrò modo di parlarti più avanti.

Quanto si può richiedere di prestito vitalizio ipotecario?

Attenzione: la decisione sulla somma che verrà concessa in qualità di prestito vitalizio ipotecario è ad esclusivo appannaggio della banca.

Solitamente il prestito equivale tra il 15% e il 50% del valore dell’immobile ipotecato.

Quindi sarà la banca (o l’intermediario finanziario) a valutare le sostanze dell’immobile e a fare una proposta a chi ha richiesto credito.

Direi che viene in genere concesso un prestito tra il 15% e il 50% del valore dell’immobile, senza che ovviamente la somma debba essere accettata obbligatoriamente da chi ha fatto richiesta.

Si possono anche richiedere somme più basse di quelle che la banca è disposta a concedere.

Quali sono i requisiti?

I requisiti per accedere a questo tipo di prestito sono semplici:

• Chi richiede il prestito deve avere più di 60 anni; nel caso in cui si chiedesse un prestito ipotecario congiunto, tutti i richiedenti devono avere più di 60 anni di età.
• Si deve essere proprietari di un immobile.
• L’immobile deve essere nella piena disponibilità di chi richiede il prestito, ovvero non devono esserci ulteriori ipoteche o diritti di terzi che possano incidere sulla possibilità per la banca di vendere successivamente l’immobile.

Sono inoltre presenti delle ulteriori limitazioni successivamente all’erogazione del prestito, più avanti ti spiegherò meglio.

Le modalità di rimborso per gli eredi

Dato che non ci sono rate da restituire, è più che lecito chiedersi quali siano le modalità di rimborso per gli eredi.

All’apertura dell’eredità, la banca si farà avanti vantando l’ipoteca sull’immobile, per una somma che è in genere superiore a quanto è stato erogato.

Se gli eredi non coprono il debito la banca eserciterà l’ipoteca sull’immobile, per venderlo e coprire il debito.

Verrà congiuntamente richiesto agli eredi di restituire quanto preso in prestito dai richiedenti del prestito, con la maggiorazione degli interessi maturati per tutta la durata del prestito.

Gli eredi dovranno rispondere del prestito ottenuto e degli interessi maturati, pena la possibilità, da parte della banca, di esercitare l’ipoteca, entrare in possesso dell’immobile e rivenderlo per coprire il debito.

Nel caso in cui per 12 mesi dall’evento che ha portato alla terminazione del contratto gli eredi o chi per loro non dovessero saldare il debito, la banca può procedere alla vendita dell’immobile, ad un prezzo che sia congruo con quelli di mercato.

La documentazione richiesta per ottenere un prestito vitalizio ipotecario

La documentazione da presentare alla banca per l’ottenimento del prestito vitalizio ipotecario è la seguente:

• Copia di un documento di identità: carta di identità oppure passaporto.
• Copia del codice fiscale.
• Certificato contestuale.
• Stato di famiglia.
• Perizia come indicato dalla banca, presso un perito che sia riconosciuto dalla stessa.
• Relazione Notarile Preliminare, in alternativa l’Atto di Provenienza.
• Firma del coniuge, se si è sposati da almeno 5 anni.
• Attestato che certifichi che nella casa non viva nessuno se non la famiglia del futuro debitore e al massimo personale di assistenza (badanti).

Nel caso in cui tutti i documenti di cui sopra dovessero essere in ordine, la banca non dovrebbe avere problemi di sorta ad erogare il prestito vitalizio ipotecario che hai richiesto.

La banca può riservarsi il diritto di richiedere ulteriori documenti.

Il prestito vitalizio ipotecario conviene rispetto ad altri prestiti?

Rispetto ad altre tipologie di prestito il prestito vitalizio ipotecario può essere conveniente in 4 casi:

1. Quando l’unica alternativa è il prestito al consumo, una modalità di prestito che offre in genere dei tassi di interesse altissimi e al tempo stesso accesso a somme di piccola entità.
2. Quando si vuole un prestito senza intaccare il proprio reddito futuro, come sarebbe nel caso di un prestito classico o con cessione del quinto dello stipendio.
3. Quando si vuole monetizzare parte dell’immobile lasciando poi agli eredi la possibilità di saldare il debito, come se si trattasse di un riscatto.
4. Quando non si hanno a disposizione altri strumenti per accedere al credito.

Ci sono però anche delle criticità che devono essere considerate prima di procedere con la stipula di un debito di questo tipo:

• Nel caso in cui gli eredi non dovessero essere in grado di ripagare il debito, si finirebbe per vendere l’immobile e per perdere somme ben più alte.
• Gli interessi maturati sono soggetti ad anatocismo, ovvero ad interesse sull’interesse; più il debito si protrae (per dirla in modo macabro, più vivrà il debitore) più questi aumenteranno.

Quando il debito deve essere restituito prima della morte del debitore

Ti ho già spiegato che il caso “normale” di estinzione del rapporto, e dunque il momento in cui si deve saldare il debito contratto in aggiunta agli interessi maturati, è quello del post morte del richiedente, ovvero durante l’apertura della successione.

Ci sono però altri casi in cui la banca può richiedere il pagamento del debito anche prima che il debitore sia passato a miglior vita.

Questi casi sono rigorosamente elencati dalla legge e sono i seguenti:

• Quando viene trasferita la proprietà, oppure viene ceduto altro diritto reale sull’immobile (pensiamo ad esempio al caso tipico dell’usufrutto).
• Quando vengono posti in essere atti che riducono in modo sostanziale il valore dell’immobile sul quale grava l’ipoteca.
• Quando vengono effettuate modifiche all’immobile che non siano state preventivamente concordate con chi ha finanziato il debito.
• Quando viene meno la corretta manutenzione dell’immobile, a patto però che tale mancata manutenzione faccia venire meno i requisiti dell’abitabilità.
• Quando l’immobile diviene oggetto di procedimenti conservativi oppure esecutivi, soltanto però nel caso in cui incidano per più del 20% del valore.

In tutti i questi casi il proprietario ha 12 mesi per rimborsare il valore dell’intero prestito, in aggiunta agli interessi già maturati, pena la possibilità per la banca di dare seguito all’ipoteca.

Tassi di interesse e costi del prestito vitalizio ipotecario

Non è possibile fornire un tasso di interessi medio per quanto riguarda questo tipo di prestito. Tendenzialmente vengono praticati interessi che sono più alti di quelli del mutuo ma più bassi del prestito di consumo.

A preoccupare però chi ricorre a questa forma di prestito non devono essere gli interessi in quanto tale, ma il fatto che, come abbiamo già detto, la banca può ricorrere all’anatocismo, ovvero all’interesse sull’interesse già maturato.

Più il debito si allunga, più gli interessi salgono, in una crescita che non è geometrica ma esponenziale, tenendo anche conto del fatto che fino alla morte del soggetto non sarà possibile rimborsare neanche la più minima parte della quota capitale.

Non è raro trovare casi in cui gli interessi da restituire siano risultati superiori al capitale richiesto.

Vale la pena di ricordare inoltre che è possibile stipulare il prestito vitalizio ipotecario sia in formula a tasso fisso, sia in formula a tasso variabile.

Se hai necessità di stipulare un prestito allora ti invitiamo a leggere anche la nostra guida completa al mutuo, ti sorprenderà sapere come in certe modalità possa essere uno strumento davvero conveniente.

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