subaffitto, contratto di subaffitto
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Stai cercando un appartamento e ti hanno proposto un contratto di subaffitto ma non hai idea se sia lecito o comunque non sai esattamente come funziona questa pratica?

Oppure devi andare in ferie e hai bisogno di subaffittare il tuo appartamento ma non sai se puoi farlo legalmente?

Devi sapere che il subaffitto, conosciuto anche con il nome di contratto di sublocazione, è lecito a patto che nel contratto che l’affittuario principale ha stipulato con il proprietario di casa questa clausola, sia presente e quindi si presenti la possibilità di procedere con questa pratica.

Ma vediamo insieme nel dettaglio come funzionano i contratti di subaffitto e cosa prevedono.

Cos’è il subaffitto

Un contratto di subaffitto prevede che l’inquilino (affittuario principale) scelga di sublocale il suo appartamento a un altro soggetto.

Questo, come accennato, può avvenire solo nel momento in cui questo è previsto dal contratto, inoltre è necessario anche avvisare e avere anche il permesso del proprietario dell’immobile per procedere alla sublocazione della casa o dell’appartamento nel quale si viva.

Il subaffitto può avere una durata concordata tra l’affittuario e il subaffittuario, il tempo massimo però è stabilito sempre dal contratto principale, quindi quando cessa questo si chiude sia l’affitto principale sia l’eventuale sublocazione.

Per il subaffitto commerciale la situazione risulta essere più complessa, infatti il noleggio o la cessione in gestione del locale solitamente prevede la cessione del contratto di locazione direttamente a colui che è in procinto di entrare nella gestione dell’attività commerciale.

Inoltre, la maggior parte dei contratti commerciali non permette il subaffitto del locale ad altri soggetti, per questo motivo prima di pensare a questa forma di cessione del locale a terzi è meglio chiedere un consiglio al proprio commercialista e comunicare le proprie intenzioni il proprietario del locale.

Come funziona il subaffitto

Come funziona il contratto di subaffitto? Nel caso in cui, il contratto preveda la possibilità di sublocare l’abitazione presa in affitto, è necessario sapere che esistono due forme di subaffitto una totale e una parziale.

La sublocazione totale prevede, dopo l’esplicita autorizzazione del padrone di casa e del contratto principale d’affitto, che si ceda l’intero immobile a un terzo soggetto, che prende il nome di subconduttore.

In questo caso, l’inquilino principale, dopo aver richiesto il permesso, può dare la sua abitazione a un’altra persona che dovrà prendersi cura dell’appartamento e rispettare il pagamento previsto dal contratto principale che ha stipulato l’affittuario.

La sublocazione parziale, a differenza della prima, non necessità obbligatoriamente di una clausola all’interno del contratto di fitto, inoltre non c’è bisogno nemmeno di un’autorizzazione preventiva da parte del proprietario dell’immobile.

In ogni caso, si deve comunque comunicare al conduttore che si sta parzialmente subaffittando una parte dell’immobile a una terza persona indicando anche chi sia, la durata del contratto e infine si deve comunicare quali saranno i vani sottoposti alla sublocazione.

La sublocazione parziale non obbliga a comunicare la presenza di un terzo soggetto in casa, sempre che non vi sia una clausola esplicita nel contratto che vieta all’inquilino il subaffitto parziale dell’immobile. In ogni caso, per gravi motivi, il locatore potrebbe obbiettare alla sublocazione entro almeno 30 giorni dal ricevimento della comunicazione da parte del suo inquilino principale.

Le varie tipologie di contratti

Quali sono i contratti di subaffitto? Innanzitutto devi sapere che si tratta di contratti regolati dal codice civile e precisamente dall’articolo 1594. Questo definisce che:

“Il conduttore, salvo contratti contrari, ha la facoltà di procedere alla sublocazione della casa che gli è stata locata, ma questo non può recedere dal contratto senza che vi sia il consenso del locatore. Inoltre, la sublocazione dev’essere consentita dal locatore, nel caso questa preveda la totale locazione dell’immobile a un terzo soggetto”.

Dunque, i contratti di subaffitto devono essere obbligatoriamente sottoposti a un contratto di locazione principale che permetta di sublocare l’appartamento sin dall’inizio e che ne faccia un uso consentito dalla legge.

Infatti, i contratti in subaffitto prevedono che l’inquilino terzo si comporti in modo ottimale, prendendosi cura della casa ed evitando di infastidire eventuali vicini, o di modificare l’immobile senza il permesso del locatore.

Quindi, se si sceglie di sublocare un immobile in modo totale è necessario stilare anche un secondo contratto che serve nel momento in cui il subaffitto abbia una durata al di sopra dei 30 giorni.

Il nuovo contratto di sublocazione dev’essere registrato necessariamente all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI pagando anche il 2% dell’imposta di registro che dev’essere versata attraverso un modello F24.

Subaffitto: cosa si rischia

Cosa si rischia con il subaffitto? Come abbiamo visto questo contratto è possibile solo se l’opzione era prevista in quello di locazione principale. Nel caso in cui però questa clausola non sia prevista e si proceda alla sublocazione tenendo all’oscuro il proprietario dell’immobile, allora si andrà incontro alla risoluzione del contratto principale.

Oltre alla risoluzione del contratto, il proprietario potrebbe chiedere un risarcimento per eventuali problematiche sopravvenute all’interno dell’abitazione durante il subaffitto.

Nel caso in cui invece la sublocazione sia prevista dal contratto principale devi sapere comunque che il proprietario potrebbe rifiutarsi che ciò avvenga, se sono presenti casistiche gravi e giustificate dalla legge.

Ad esempio, il proprietario dell’immobile non ha alcun vincolo contrattuale con il subaffittuario, ma nonostante ciò può richiedere il suo sfratto in alcune occasioni quali:

  • Affitto non versato per tempo
  • Utilizzo del locale per una destinazione d’uso non prevista per quell’immobile
  • Disdetta del principale contratto di locazione
  • Termine legale del contratto di locazione principale

Infine, il subaffitto anche se condotto legalmente prevede altri rischi, infatti nel momento in cui il sub-conduttore danneggi i locali, o non liberi i locali nel momento in cui scade il contratto, o se non versa i canoni d’affitto previsto, allora a risponderne sarà l’affittuario principale che ha deciso di subaffittare l’immobile a un terzo soggetto.

Dunque, un contratto di subaffitto prevede un’assunzione piena di responsabilità da parte dell’affittuario principale per qualunque danno o violazione condotta dal subaffittuario.

In ogni caso devi sapere che il subaffitto è una pratica alquanto complessa, per questo motivo si consiglia sempre di chiedere maggiori informazioni sulla possibilità di subaffittare o di prendere un appartamento in subaffitto.

Confrontandoti con un legale saprai esattamente quali sono i diritti e i doveri previsti dalla legge al subaffittuario e per l’affittuario che cede un immobile a terze persone.

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