Comprare Casa: Guida Completa alla Gestione di un Investimento Immobiliare

Vuoi comprare casa? Come dovresti muoverti? Cosa c’è da sapere prima di procedere con un investimento del genere? Conviene comprare da privato, all’asta oppure da agenzia?

Conviene oggigiorno fare un mutuo? Oppure bisognerebbe aspettare di avere almeno una parte consistente della somma da spendere prima di pensare di comprare casa?

Lo vedremo insieme, in una rassegna che parlerà di tutto quello che c’è da sapere per comprare casa e soprattutto fare un buon affare.

Iniziamo subito!

Da chi conviene comprare casa? Agenzia, privato o asta

I canali per entrare in possesso di un’abitazione sono diversi. C’è l’agenzia immobiliare, che per molti è il canale naturale che porta all’acquisto della casa, c’è il privato, in una negoziazione sicuramente più complessa, ma meno esosa e c’è anche la possibilità delle aste.

Comprare la casa con l’aiuto di un’agenzia immobiliare

Ci si può rivolgere ad un’agenzia immobiliare, che tipicamente svolge sia il ruolo di promotrice di alcuni immobili in vendita, sia il ruolo di gestore della compravendita, dato che può anche occuparsi della gestione delle caparre, dei contratti preliminari di acquisto e vendita e talvolta anche di consigliare un buon mutuo.

I vantaggi della soluzione tramite agenzia sono diversi: il processo è nel complesso più semplice e non dovremo occuparci della gestione documentale e relazionale dell’acquisto e della vendita della casa.

Quali sono gli svantaggi dell’acquisto della casa tramite agenzia?

Ovviamente ci sono anche degli svantaggi che sono correlati all’acquisto della casa tramite agenzia:

• Le commissioni – all’agenzia immobiliare che avrà gestito e seguito la vendita dovrà essere corrisposta una provvigione, che è calcolata tipicamente sul totale del prezzo di compravendita. La commissione viene calcolata al momento del rogito e ammonta in misura variabile tra l’1% e il 3%. Difficilmente si trovano agenzie o agenti che richiedano provvigioni più alte di quelle che abbiamo indicato in questo particolare frangente.
• L’agenzia può fare il gioco di uno o di entrambi i clienti: purtroppo l’agenzia può avere interesse a tutelare il proprietario più di quanto tuteli noi. Le stime di prezzo, la redazione del preliminare di vendita e le condizioni di acquisto possono essere a nostro svantaggio; andranno sicuramente valutate in autonomia e negoziate una per una.
• L’agenzia non sempre propone l’immobile giusto per noi: l’agenzia ha ovviamente interesse a vendere l’immobile più costoso e difficile da piazzare, rispetto invece all’immobile che magari potrebbe fare meglio al caso nostro.

Chi dovrebbe pagare la commissione all’agenzia?

La commissione all’agenzia deve essere pagata in genere da entrambe le parti, ad ulteriore testimonianza della neutralità di chi ha svolto il lavoro di mediazione. Nulla però vieta di accordarsi in senso diverso. Sta comunque di fatto che in un modo o nell’altro il costo della commissione verrà incorporato nella casa.

Acquistare casa da un privato

Oltre all’agenzia si può anche agire per via privata. Sono in molti oggi i privati che mettono in vendita la propria abitazione ricorrendo ad annunci classici o su Internet. I vantaggi sono ovvi a livello di prezzi e a livello di possibilità di potersi gestire la compravendita come meglio si preferisce, trattando in due senza intermediario.

Risparmiare il 2–3% che in genere le agenzie chiedono come commissione è sicuramente invitante, anche se ci sono ovviamente anche dei lati negativi di cui bisogna tenere sicuramente conto:

• Bisognerà in primo luogo preoccuparsi di quelli che sono i problemi che riguardano la gestione legale della vicenda: controllare lo stato di un immobile, accertarsi che sia disponibile per la vendita, verificare l’assenza di diritti di soggetti terzi non è sempre facile.
• Le truffe, purtroppo, esistono e saremo noi in prima persona a doverci impegnare per evitare di incapparvi.
• Trovare l’immobile senza l’aiuto di un’agenzia, o meglio, trovare un immobile che non sia stato affidato ad un’agenzia per la vendita può essere particolarmente difficile.

Soprattutto per gli acquisti di immobili di particolare pregio e dunque particolarmente costosi, sarà il caso di farsi assistere sia nella redazione del preliminare di vendita, sia nella redazione di eventuali accordi, e poi nella conclusione dell’affare, da personale specializzato (in primis avvocati): meglio pagare una piccola parcella in più, piuttosto che avere grattacapi su questioni che tipicamente interessano somme piuttosto elevate.

Investire in immobili, conviene davvero in questo preciso momento?

Investire in immobili vuol dire qualcosa di molto diverso da acquistare una casa per abitarci. In questo caso infatti le considerazioni che riguardano la funzionalità dell’immobile per noi e per la nostra famiglia vengono meno, e dovremo farne invece delle altre.

Può essere sicuramente conveniente in questo momento investire in immobili, per un duplice ordine di motivi:

• I tassi di interesse sono al minimo storico – i tassi di interesse attualmente praticati non solo in Italia ma in tutta l’area euro. Questo vuol dire non solo che il rendimento degli investimenti sicuri è al minimo (conti deposito e titoli di stato), ma anche che per finanziare un eventuale mutuo per comprare una casa per investire dovremo spendere davvero pochissimo in interessi.
• A causa della recente crisi i prezzi degli immobili sono al minimo degli ultimi anni: cercando bene si possono fare davvero dei buoni affari e portarsi a casa degli immobili di valore spendendo molto meno rispetto a quello che avremmo speso soltanto qualche anno fa.

Le condizioni sono dunque sicuramente propizie anche per investire nel mattone, invece di acquistare per magari abitare, tenendo anche conto del fatto che proprio come avviene con i titoli di stato con cedola, la casa acquistata ci permetterà di incassare regolarmente un affitto, anche se tipicamente gli inquilini sono meno affidabili, nel pagamento, degli enti sovrani.

Per evitare però di rendere l’investimento meno vantaggioso, sarebbe il caso di avere in cassa una discreta percentuale da versare come parte in contante per l’acquisto. Imbarcarsi in un investimento completamente a debito è sia più rischioso, sia meno conveniente per quanto riguarda puramente l’investimento.

Occhio: sulle case si pagano tasse e anche salate

Diventare un proprietario di abitazione vuol dire diventare soggetto che deve pagare diversi emolumenti a favore delle casse dello stato.

La Tasi, per citare la più popolare, non è dovuta nel caso in cui la casa sia la prima casa del proprietario, dove vive con la famiglia. Deve essere necessariamente l’abitazione dove la famiglia vive abitualmente.

Bisogna inoltre considerare il fatto che nel caso di abitazioni di lusso non sono valide le esenzioni che riguardano la TASI e l’IMU. Le abitazioni che appartengono alle categorie catastali A1 (case signorili), A8 (ville) e A9 (castelli) dovranno comunque pagare l’IMU, ma con una aliquota agevolata in misura del 4 per mille, nonché una detrazione annessa di 200 euro.

Vanno inoltre calcolati altri tipi di tasse e di spese, anche nel caso in cui si affitterà la casa: gli affitti sono sottoposti a tassazione come reddito particolare e gestirne spesso la fiscalità è operazione piuttosto complicata.

Comprare casa senza soldi: come fare?

Si può in realtà comprare casa senza soldi, ovvero senza avere nulla da dare come parte in contante prima di sottoscrivere e ottenere il mutuo.

Le banche però offrono in genere al massimo l’80% del valore dell’immobile e negli ultimi tempi anche qualcosa in meno, soprattutto in assenza di garanzie.

Come fare allora a comprare casa senza soldi?

Chi è una giovane coppia può godere delle misure del Governo Italiano, che permettono di avere una garanzia aggiuntiva, da fornire alla banca, fino al 50%. Grazie a queste misure è possibile anche per chi non abbia affatto contante da pagare come anticipo o come somma senza mutuo, di acquistare una casa.

Le misure in questione sono però limitate a chi ha bisogno di acquistare la prima casa e non sono assolutamente consentite (ne è limitato l’accesso) a chi invece vorrebbe acquistare una seconda o una terza casa o comunque un’abitazione dove non ci si trasferirà ad abitare.

Comprare casa, qual è il modo migliore per risparmiare e fare un buon affare?

Comprare casa non è un procedimento facile. Ci sono moltissime insidie che si nascondono dietro questa compravendita e per fare un buon affare dovremo tenere conto di diversi fattori, tutti egualmente importanti e tutti capaci, se ignorati, di mandare all’aria il nostro affare:

• Il valore reale della casa: non è facile attribuire un valore preciso ad una casa. Non contano infatti soltanto metraggio, eleganza delle finiture, accessori, presenza di garage, etc. Conta infatti in modo sempre più concreto e importante anche dove la casa è situata. Tra lo stesso identico immobile situato in una brutta periferia e uno invece situato in un quartiere alla moda possono esserci differenze di prezzo enormi.
• La situazione legale dell’immobile: siamo sicuri che non ci siano ipoteche di terzi? Siamo sicuri che non ci siano diritti di altro tipo vantati da soggetti che non sono parte della compravendita? Acquistare una casa per poi scoprire che sulla stessa grava ad esempio un usufrutto vita natural durante, vuol dire aver acquistato una casa che non potremo mai usare.
• Gli accessori dell’immobile: è stata costruita secondo le più recenti norme anti-sismiche? Ha un buon isolamento? Cosa dire dell’efficienza energetica? Sono fattori importantissimi per un’abitazione che oggi possono contribuire in modo radicale al valore della stessa.

Comprare casa all’asta, conviene davvero?

L’ultima moda, quella di cui tutti parlano avendone poi decisamente poca contezza, è l’acquisto della casa all’asta.

È una procedura che coinvolge immobili che sono stati messi forzosamente in vendita per insolvenza del proprietario, e il loro numero è aumentato a dismisura nel corso degli ultimi anni.

Il prezzo parte in genere da un 70–75% di quello di mercato, motivo che porta in moltissimi ad interessarsi proprio a questa modalità di acquisto, certi di poter fare un affare.

Le cose però non stanno sempre così e prima di fare un’offerta per una casa all’asta sarà necessario:

• Controllare la presenza di eventuali pretese di soggetti terzi.
• Controllare l’effettiva consistenza della casa: si dovranno controllare gli stati degli interni e degli esterni e le condizioni generali di pavimenti, infissi, impianti; la casa viene affidata ad un custode ed è a lui che dovremo rivolgerci prima dell’asta per controllarla.
• controllare inoltre che non ci siano “movimenti strani”; spesso intorno alle aste si raduna un mondo particolarissimo di truffatori e affaristi che rendono la procedura assolutamente terribile per tutti coloro i quali vorrebbero invece avvicinarvisi semplicemente per fare un buon affare.

Acquistare una casa all’asta non è assolutamente procedura per tutti e nonostante sia una procedura che potrebbe farci risparmiare parecchio, andrebbe attentamente valutate prima di muoversi in questo senso.

Si può risparmiare comprando casa “online”?

Il mondo di internet ha rivoluzionato anche gli acquisti degli immobili, in quanto ha messo tutti nelle condizioni di controllare offerte e annunci quasi istantaneamente, comodamente seduti a casa o anche in pochi minuti utilizzando il proprio smartphone.

In realtà anche i siti di annunci “privati” sono spesso dominati dalle agenzie, e non sempre internet permette di portare a casa quel risparmio che tutti pensano invece di poter realizzare grazie alle magie del web.

Certo, affidarsi ad Internet per questo tipo di ricerche può comunque dare una mano, e non solo se decideremo di acquistare la nostra casa partendo da un annuncio su Internet. Grazie ai siti di annunci e di agenzie immobiliari potremo infatti:

• farci un’idea molto precisa dei prezzi che vengono praticati in relazione ad un determinato quartiere di una determinata città
• controllare se per immobili analoghi ci siano prezzi più alti o più bassi
• controllare anche quali agenzie hanno il miglior parco di immobili per la zona che ci interessa

Partire da Internet è sicuramente una buona idea. Prima però di proseguire con l’acquisto da privato, sarà il caso di controllare per bene la condizione legale e fisica dell’immobile, come abbiamo detto in precedenza.

Comprare casa non è facile: sapersi muovere però può rendere il percorso decisamente meno accidentato.

Se vuoi acquistare casa come investimento dovresti tenere in considerazione anche in fondi immobiliari, in questo articolo puoi scoprire cosa sono e se sono una forma di investimento ideale per le tue tasche.

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