miglior mutuo




Hai bisogno di richiedere un mutuo ma non sai da che parte iniziare?

Niente paura, sei nel posto giusto. Con questa guida ti aiuteremo a districarti nei meandri del mondo di questo particolare tipo di prestito per aiutarti a trovare la soluzione adatta alle tue esigenze.

Il mutuo è uno strumento di finanziamento pressoché necessario per il grosso delle famiglie per acquistare beni durevoli e molto costosi. Il caso tipico è quello della casa, acquisto importantissimo anche per le famiglie più agiate e che spesso e volentieri richiede appunto un prestito di questo tipo.

Abbiamo selezionato per te tutte le più importanti questioni riguardanti i mutui, cercando di spiegarle nel modo più semplice possibile.

Per negoziare al meglio, per conoscere prima di sottoscrivere e per evitare di entrare in un rapporto con la banca dove a guadagnare è soltanto quest’ultima.

Che cos’è il mutuo?

I mutui sono prestiti con delle caratteristiche particolari. La banca ci consegna a credito o a prestito una quantità di denaro, che dovremo restituire a scadenze regolari (tipicamente mensili, trimestrali o semestrali).

Sebbene ci siano diverse tipologie, con diverse specificità e diverse funzioni, quello più comune per il grosso di noi italiani è il mutuo immobiliare, un prestito che viene richiesto e concesso al fine di acquistare un immobile o anche per la costruzione di una casa ex-novo.

Questo particolare tipo di prestito ha anche delle tempistiche molto particolari: il giorno della compravendita, durante l’appuntamento fissato dal notaio, ci si preoccuperà infatti sia di trasferire la proprietà dell’immobile, sia di accendere il mutuo (tipicamente con la presenza di un delegato della banca) e di iscrivere di concerto eventuali ipoteche.

Per rimanere all’interno di un orizzonte di semplice comprensione, i mutui non sono altro non è che dei prestiti di capitale, da rimborsare a scadenza regolare, i quali hanno in genere una durata lunga, e che vengono erogati al fine di acquistare un immobile o altro bene costoso e durevole.

La differenza tra mutuo online e offline

Sentiamo parlare sempre più di frequente di mutui online e della possibilità di rivolgerci a internet per ottenere condizioni più vantaggiose per il nostro prestito.

Le cose stanno effettivamente così: su Internet è possibile confrontare, in modo immediato, centinaia di offerte provenienti da diversi istituti e avere immediatamente un prospetto dei costi, del piano di rientro e delle modalità di restituzione immediato.

Questo però non vuol dire che i mutui online siano legalmente diversi da quelli offline. Si tratta dello stesso identico strumento, con la differenza che Internet, aprendo le porte alla concorrenza più spinta, è in grado talvolta di portare giù i costi, a completo e totale vantaggio del consumatore.

Conviene accendere un mutuo online? Nella stragrande maggioranza dei casi si, e per questo motivo l’opzione in rete dovrebbe essere sempre considerata prima di chiedere agli istituti bancari presenti sul nostro territorio.

I vantaggi possono essere estremamente consistenti e raggiungere anche il 20-25% rispetto alla medesima offerta offline.

Quale tasso scegliere?

I mutui possono incorporare diverse tipologie di tassi di interesse. Le forme più comuni riguardano i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile.

Si tratta di modalità molto diverse tra loro e che prevedono piani di rientro che cambiano al modificarsi delle condizioni economiche di riferimento.

Quando scegliere il tasso fisso

Il mutuo a tasso fisso presenta dei vantaggi innegabili, almeno per chi vuole un piano di rientro strutturato in modo fisso e che non possa presentare sorprese.

Il tasso fisso ti permettere di conoscere la quota che devi versare ogni mese.

Con il tasso fisso infatti, si conosce già la quota di interessi che dovranno essere versati, in quanto appunto il tasso viene stabilito al momento della sottoscrizione del mutuo.

In questo caso banca e cliente si accordano per un tasso che non cambierà mai nel corso del tempo

Esistono però anche degli svantaggi che riguardano questo tipo di soluzione:

  • Lo spread tra tasso di interesse della banca centrale e tasso di interesse da pagare è più alto. Questo perché le banche hanno ovviamente interesse a tutelarsi da eventuali rialzi del tasso di interesse durante la durata del prestito.
  • Nel caso in cui i tassi dovessero abbassarsi ti troverai a pagare rate più alte di quelle che avresti pagato nel caso di scelta di un mutuo a tasso variabile.

Non è sempre facile individuare il momento storico giusto per scegliere il tasso fisso. C’è però da considerare il fatto che le condizioni applicate, almeno statisticamente, tutelano sempre l’erogatore del credito.

Quando scegliere il tasso variabile

I mutui a tasso variabile invece aprono all’incertezza. La scommessa che fa il cliente che sceglie un mutuo a tasso variabile è che i tassi di interesse rimarranno mediamente uguali o più bassi di quelli che ci sono al momento della sottoscrizione.

Il rischio evidente è quello che però le cose non vadano così e che ci si ritrovi invece a pagare rate più alte in virtù di tassi di interesse più alti negli anni successivi alla sottoscrizione del mutuo.

Lo spread applicato sui mutui a tasso fisso è generalmente più basso e in un determinato momento, a meno che le previsioni non indichino una forte propensione al rialzo dei tassi per il futuro prossimo e remoto, i tassi variabili sono in genere più convenienti dei tassi fissi.

Scegliere il tasso variabile è una scelta importante, da ponderare indipendentemente e, per quanto possibile, cercando di non ascoltare le sirene della banca che potrebbero spingerti verso la scelta meno ottimale per te.

Quando scegliere il mutuo-affitto

Il mutuo-affitto è una modalità di mutuo a tasso variabile che, al variare dei tassi di interesse, allunga o accorcia la durata dello stesso.

Il vantaggio rispetto alla modalità classica a tasso variabile è che la rata in questo caso è fissa e quindi ci si protegge dal rischio di vedersi arrivare rate che non si sarà in grado di restituire.

Di contro, il mutuo-affitto ha in genere dei costi di gestione leggermente superiori e può, nel caso in cui i tassi dovessero crescere in modo consistente, allungare di molto il piano di rientro che avevi programmato.

Mutui a tasso misto

In questo caso il tasso è fisso ma a scadenze regolari (tipicamente ogni 3 o 5 anni) puoi scegliere di passare alla modalità a tasso variabile. In questo caso ad ogni passaggio sarà ricalcolato l’interesse partendo dagli indici Eurirs e Euribor, applicando poi lo spread che costituisce il guadagno della banca.

Mutui a tasso bilanciato

Il mutuo a tasso bilanciato è in realtà un mutuo a tasso variabile, il cui valore è calcolato però da una media degli interessi a tasso fisso e degli interessi a tasso variabile. La percentuale di peso delle due grandezze può essere liberamente concordata dalla banca (i più tipici sono 50-50 o 60-40).

Mutui con “Interest cap”

Si tratta di mutui a tasso variabile che però hanno un “cap”, ovvero un limite massimo del tasso di interesse. In questo caso, anche se non si avrà idea della rata media che si andrà a rimborsare durante il piano di rientro, si avrà quantomeno un valore massimo della rata che dovrà essere rimborsata.

Quanto tempo occorre per attivarlo?

I tempi per l’erogazione di questo tipo di prestiti possono essere relativamente lunghi. Le medie nazionali raggiungono anche i 50 giorni.

La procedura è relativamente complessa e prevede un iter di accertamenti, controlli e valutazioni da parte della banca erogante che hanno tempi tecnici relativamente lungi:

  • Apertura dell’istruttoria. Parte con la richiesta di concessione del prestito e con una domanda che deve includere i dati che riguardano l’abitazione e il mutuo che si sta richiedendo. Sarà necessario in questo caso produrre anche tutta la documentazione che riguarda sia l’immobile sia l’eventuale accordo tra le parti.
  • Perizia. La banca nomina un perito di fiducia che si preoccuperà di individuare appunto il valore dell’immobile. Il perito si occupa di svolgere tutti i controlli tecnici e giuridici che riguardano l’oggetto del prestito, ovvero quello che andrai ad acquistare con la somma presa in prestito.
  • Chiusura istruttoria. Una volta che la banca si sarà sincerata delle condizioni dell’immobile, del suo valore e della fattibilità della richiesta, si procederà con la chiusura dell’istruttoria.

Come e quando si possono modificare i mutui

I mutui possono subire delle modifiche per volontà del sottoscrittore, sia in casi determinati dalla legge, sia invece quando si riesce a raggiungere accordo di altro tipo con la banca. I casi più comuni sono la surroga, la sostituzione e la rinegoziazione, che analizzeremo poco più avanti.

Che cos’è la surroga del mutuo

La surroga del mutuo è una delle possibilità più interessanti per chi ha acceso questo tipo di prestito presso un istituto bancario e vorrebbe successivamente, dato che ha trovato condizioni più vantaggiose altrove, trasferirlo.

Quando parliamo di surroga del mutuo non esistono altre variabili che possono essere modificate durante la procedura.

Il trasferimento è garantito a costo zero per il debitore, e permette di avere un mutuo analogo (per capitale) da restituire con un cambio delle condizioni di restituzione riguardante sia la durata sia il tasso di interesse.

Che cos’è la sostituzione del mutuo

Quando invece si vuole intervenire anche sulla quota capitale da restituire, magari ottenendo una somma libera aggiuntiva da spendere come meglio si crede, si può procedere con la sostituzione del mutuo.

La sostituzione si può ottenere per motivazioni molto diverse dunque da quelli che animano tipicamente la surroga.

Che cos’è la rinegoziazione del mutuo

Quando si parla invece di rinegoziazione del mutuo è possibile intervenire con la stessa banca che lo ha erogato, al fine di modificare le condizioni del mutuo che è stato acceso in precedenza. In questo caso potranno essere modificate:

  • Le rate e la modalità di restituzione delle stesse.
  • La quota di capitale da restituire.
  • Il tasso di interesse applicato.

La rinegoziazione può essere ottenuta a condizioni più vantaggiose quando si fa presente al proprio istituto di avere a disposizione offerte da altre banche per la sostituzione del mutuo o per la surroga dello stesso.

La rinegoziazione può diventare fondamentale anche nel caso in cui non si possa più far fronte alla rata che era stata stipulata in precedenza.

Quale durata scegliere?

La sua durata è completamente arbitraria ed è frutto dell’accordo privato tra banca e futuro debitore. Si possono chiedere mutui a 10, 12, 15, 17, 20, 25, 30 e in rari casi anche a 40 anni.

La durata deve essere calcolata non solo in relazione alla propria volontà, ma anche in relazione a quello che è il reddito che viene percepito da chi ha sottoscritto tale prestito.

Difficilmente infatti le banche accordano una rata che sia superiore al 30% del reddito percepito dal richiedente.

La durata del mutuo sarà dunque valutata principalmente su questo parametro, con un minimo di flessibilità che sarà dovuto alle particolari esigenze di chi il mutuo lo richiede.

La scelta di una durata più lunga comporta inoltre interessi molto maggiori, non nella misura percentuale, ma piuttosto nella quantità totale di interessi che dovranno essere corrisposti.

Chi può permetterselo dovrebbe sempre optare per mutui di durata il più breve possibile.

Comparatore mutui: il primo strumento per chi cerca la convenienza

Il comparatore di mutui è lo strumento più potente nelle mani di chi è alla ricerca di un accordo davvero conveniente.

In pochi secondi, inserendo il tuo reddito, il valore del mutuo e la durata che ti interessa potrai avere un prospetto di tutte le offerte dei principali istituti bancari, avendo la possibilità di scegliere tra quelle che sono più convenienti.

Il momento giusto è ora: i tassi sono ai minimi storici ed è possibile portarsi a casa un mutuo davvero conveniente.

Il tutto combinato con i prezzi degli immobili che, in questo periodo storico, sono molto interessanti per chi è alla ricerca di un immobile da acquistare per se stesso e per la sua famiglia.


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Anna Porello - Supercoin.it
Laura Magistrale in Marketing e Comunicazione d’Impresa (2004) conseguita a pieni voti presso l’Università degli Studi di Torino e Master di II livello presso la Facoltà di Economia di Torino (2006). Scopri di più su Anna e la redazione qui

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