Hai mai sentito parlare di affitto con riscatto?
Oggi non tutti riescono ad acquistare casa in modo immediato pagandola con i propri risparmi o attraverso un mutuo, spesso l’impossibilità di accedere a un finanziamento porta famiglie o coppie a scegliere così di rinunciare all’acquisto e pagare semplicemente l’affitto.
Però esiste una soluzione alternativa all’affitto o all’acquisto immediato di una casa, questa prende il nome di affitto a riscatto o formula rent to buy.
Questa forma di affitto con diritto di riscatto può consentire di non “perdere” i soldi d’affitto che si pagano negli anni, inserendo un’opzione per l’acquisto futuro di un’abitazione. Ma il rent to buy come funziona? E quando conviene stipulare un contratto di affitto con riscatto?
Cosa significa affitto con riscatto
Il contratto affitto con riscatto è una formula che consente di pagare per un certo periodo di tempo l’affitto tramite un contratto però che offre al conduttore la possibilità di riscattare la somma pagata durante gli anni per acquistare l’immobile al prezzo proposto dal proprietario.
Questo dunque si presenta come un contratto di locazione con patto di futura vendita, le due parti dunque si accordano al fine di scomputare dal prezzo finale dell’immobile una parte dei soldi che sono stati già versati grazie al pagamento del fitto mensile. Ma come funziona affitto con riscatto? Vediamolo insieme.
Affitto con riscatto: come funziona
Il contratto affitto a riscatto si presenta come un’opzione di acquisto che si basa però sull’uso iniziale di un contratto di affitto, dove si richiede al conduttore di pagare uno specifico canone di locazione mensile.
Gli affitti a riscatto dunque prevedono innanzi tutto un contratto per la locazione dell’abitazione, a questo però andrà aggiunta l’opzione per l’acquisto dopo un tot di anni, oppure il versamento di una caparra che copra una percentuale del costo della proprietà.
Un contratto di affitto a riscatto di solito può avere una durata che va da un minimo di 2 a un massimo di 4 anni, si può scegliere alla stipula del contratto di versare una caparra che copra sino all’8% circa del valore dell’immobile. Inoltre, è possibile che per il riscatto il venditore dell’immobile può richiedere anziché il normale canone di locazione una quota mensile maggiorata del 14%.
Se si sceglie la formula “Buy to Rent” bisogna sapere che è possibile accedere a questa optando per due formule differenti, la prima è con opzione mentre la seconda con preliminare.
Il contratto di riscatto con opzione
Il contratto di riscatto con opzione prevede che l’acquirente possa in qualsiasi momento durante l’affitto dell’immobile di acquistarlo o meno.
Questa formula prevede che i soldi già versati dall’affittuario rimangano comunque al locatore come pagamento del regolare canone d’affitto. Il contratto con opzione è utile però anche all’acquirente, perché nel caso non possa o non voglia comprare più la casa può sottrarsi dall’opzione di acquisto.
Il contratto di riscatto con preliminare
Il contratto con preliminare prevede alla base sempre un contratto di locazione dell’immobile. In questo caso però è previsto che in contratto preveda anche un preliminare di vendita.
Quindi il conduttore al momento della stipula, sottoscrive anche un secondo contratto insieme alla parte venditrice che prevede l’obbligo di intraprendere in futuro una compravendita per l’acquisto della proprietà.
In questo caso sia la parte venditrice sia l’acquirente sono obbligati ad accordarsi per la vendita della casa.
Se ciò non avviene per colpa del venditore, allora questo dovrà restituire al conduttore tutte le somme versate mensilmente, l’eventuale anticipo sull’immobile e in più, in base al contratto stipulato, potrebbe dover versare anche una penale.
Lo stesso vale nel caso sia il conduttore a sottrarsi dalla vendita, questo perderebbe i mesi d’affitto versati e l’anticipo sull’acquisto dell’immobile, e dovrebbe inoltre risarcire il proprietario per la mancata vendita dell’immobile.
Come calcolare l’affitto
Come si calcola l’affitto con riscatto? Come anticipato il prezzo mensile del canone di affitto da corrispondere al proprietario dell’immobile può:
- Eguagliare il tradizionale importo chiesto da un locatore per il suo immobile;
- Essere aumentato con una percentuale massima del 14% per tutelare il successivo acquisto dell’abitazione.
Una volta che il termine del contratto di locazione sta per avvicinarsi e quindi il conduttore deve procedere all’acquisto dell’immobile, si dovrà calcolare anche la somma restante da pagare per ottenere la proprietà della casa.
Quindi, se ci si è accordati con il proprietario per l’acquisto della casa a un prezzo di 200 mila euro, e si paga un affitto mensile di 500 euro per 4 anni, si saranno anticipati sulla somma un totale di 24 mila euro, quindi la restante parte da pagare sarà pari a 176 mila euro.
Se, oltre a pagare l’affitto, è stato dato anche un anticipo, allora si andrà a scomputare anche questo dal totale della somma da corrispondere al proprietario per l’acquisto della casa.
A chi spetta l’onere delle tasse?
Nell’affitto con riscatto chi paga le tasse?
Secondo quanto riportato da una circolare dell’Agenzia dell’Entrate sul Buy for Rent, sino a quanto l’inquilino non diventa proprietario dell’immobile, tutte le tasse di proprietà come ad esempio l’IMU, devono essere pagate dal locatore, quindi da colui che al momento ha intestata la proprietà della casa.
Per quanto riguarda altre tasse come la TARES, queste rimangono di competenza del conduttore come succede nei normali contratti di affitto.
Affitto con riscatto: quando conviene
L’affitto con riscatto conviene? Sicuramente questa formula è ideale per chi non può materialmente comprare una casa ed è costretto a pagare l’affitto.
Prima di prendere questa decisione però è necessario pensare a tutti i pro e i contro che può avere questa tipologia di contratto.
I vantaggi sono rappresentati dalla possibilità di non “perdere” tutti i soldi pagati di affitto negli anni e di poter acquistare la casa nel momento in cui si può ottenere un mutuo o si è più stabili finanziariamente.
Tra gli svantaggi possiamo accennare al fatto che le esigenze nel tempo possono cambiare, quindi potresti non voler più acquistare quell’immobile, e se hai fatto un contratto con preliminare, il rischio è di perdere molti soldi, perché questo contratto prevede il versamento di un anticipo sulla casa oltre che del fitto mensile.
Invece con un contratto ad opzione (che è quello consigliato specie se non si è convinti di un futuro acquisto), si perderanno “solamente” i soldi versati durante i mesi di affitto nel momento in cui si deciderà di non comprare la casa.
Detto ciò, se sei veramente interessato alla casa e sai che in un futuro prossimo potrai acquistarla l’affitto con riscatto è un’opzione vantaggiosa che ti aiuta a risparmiare mesi o anni d’affitto.
Per coloro che invece non sono sicuri del futuro acquisto, si consiglia di pensare a siglare un contratto con opzione in modo tale da poter disdire la compravendita della casa in qualsiasi momento, dando il tradizionale preavviso di sei mesi prima di lasciare l’immobile al proprietario.
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