Guida Fondamentale al Mutuo Prima Casa: Come Funziona, Che Agevolazioni Presenta e Come Ottenerlo

Sogni di comprare un’abitazione ma non hai il denaro sufficiente? Quello che potrebbe servirti, se hai un reddito dimostrabile e soddisfi alcuni requisiti, è un mutuo prima casa: scopri di cosa si tratta e come ottenerlo.

Si calcola che in Italia 8 famiglie su 10 vivono nella casa di proprietà e che circa il 64% delle abitazioni adibite ad alloggio siano prime case.

Questo dato, molto più alto che altrove, fa riflettere su quanto sia importante nel nostro Paese possedere l’abitazione in cui si vive anche a fronte di sacrifici.

Ecco allora di seguito una serie di informazioni utili per comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto della prima casa e quali agevolazioni offre a chi può usufruirne.

Cosa si intende per mutuo prima casa

Per poter comprendere cosa sia il mutuo prima casa, occorre spiegare il concetto di “prima casa”: nel mercato immobiliare, questa espressione fa riferimento ad un immobile residenziale, non di lusso, che una persona abbia intenzione di acquistare per farne la propria abitazione principale.

L’acquisto di una prima casa offre quindi l’opportunità, per chi avesse bisogno di un mutuo, di poter godere di alcune agevolazioni di tipo fiscale che ti spiegherò più nel dettaglio in uno dei paragrafi successivi.

Per il momento, ti basti sapere che per godere delle agevolazioni previste dalla legge è necessario che chi acquista l’immobile vi trasferisca la propria residenza trasformando l’immobile in abitazione principale entro 18 mesi dal rogito.

Nel caso di mutui cointestati, cioè sottoscritti da più persone, sarà necessario che tutti i mutuatari effettuino il passaggio di residenza entro i termini previsti, pena la perdita delle agevolazioni.

In generale, dunque, si parla di mutuo prima casa quando:

Il finanziamento erogato dalla banca è finalizzato all’acquisto di un immobile di categoria economica,  popolare, rurale o comunque non di lusso (tipo ville, dimore storiche e castelli per intendersi) che il mutuatario, o i mutuatari, intendano destinare ad abitazione principale.

Questa forma di mutuo si differenzia poi dai mutui seconda casa perché accompagnato da alcuni vantaggi di tipo fiscale e solitamente anche dall’applicazione di un tasso di interesse più basso.

Chi ha diritto al mutuo prima casa

Prima di tutto c’è da dire che hanno diritto alla stipula di mutui prima casa solo le persone fisiche e non le società di capitali.

Ma questo non è l’unico requisito per poter accedere ad un mutuo per l’acquisto di una prima casa: altra condizione necessaria è che al momento dell’acquisto prima casa l’acquirente (o gli acquirenti) non siano in possesso di altro immobile di tipo residenziale nel comune di quello che si vuole adibire ad abitazione principale, nè abbiano acquistato prima un immobile usufruendo delle stesse agevolazioni.

Nel caso in cui il richiedente possieda già un’abitazione acquistata con un mutuo prima casa, dovrà impegnarsi a venderla entro 1 anno dall’acquisto della seconda.

Ovviamente poi, oltre a questi requisiti di base, per poter fare richiesta di mutuo ipotecario bisogna che il richiedente soddisfi alcuni requisiti legali quali:

• Aver compiuto almeno 18 anni di età.
• Avere regolare residenza in Italia pur con cittadinanza in un altro stato della Comunità Europea.
• Non avere pendenze penali in corso.

Inoltre, pur non esistendo limiti di anzianità per poter richiedere un mutuo, è assai probabile che le possibilità di ottenere finanziamenti di lunga durata (oltre i 20 anni) venga concessa a persone che non abbiano ancora superato i 40 anni.

Infine, anche qualora tu sia in possesso di tutti i requisiti precedenti, per poter superare la fase di istruttoria e ricevere l’ok della banca all’erogazione del mutuo dovrai dimostrare anche di essere in grado, col tuo reddito, di sostenere la rata mensile del finanziamento.

In genere, il criterio adottato dalle banche per stabilire la capacità del richiedente di fare fronte a questa spesa è che la rata scaturita dal calcolo del mutuo prima casa non sia superiore ad un terzo del reddito mensile.

Nel caso tu non soddisfi questo requisito, le soluzioni possibili sono due:

• Aggiungere un secondo intestatario del mutuo con reddito dimostrabile.
• Fornire un garante, chiamato anche fideiussore, solitamente individuato fra i parenti stretti.

La figura del garante permette di fornire alla banca un’ulteriore garanzia circa le proprie capacità di rimborso delle rate: qualora infatti il mutuatario non riuscisse più a pagarle, il fideiussore sarà chiamato a farlo in sua vece, mettendo in gioco il suo reddito e il suo patrimonio.

Le agevolazioni del mutuo prima casa

Di sicuro ora sarai curioso di sapere le agevolazioni previste, ecco allora di seguito tutte quelle valide per l’anno in corso:

• Riduzione dell’Iva dal 10% al 4% nel caso di nuove costruzioni.
• Imposta ipotecaria e catastale calcolata in misura fissa e pari a 200 euro.
• Imposta di registro pari al 2%.
• Detrazione Irpef del 19% entro il limite di 1.000 euro nel caso l’immobile venga acquistato con l’intermediazione di agenzie immobiliari.
• Detrazione degli interessi passivi del mutuo al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi.

Ci sono poi particolari agevolazioni per il mutuo prima casa giovani: lo Stato ha infatti istituito un fondo di solidarietà per agevolare l’acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie che fornisce garanzie nella misura massima del 50% su mutui ipotecari che non superino i 250 mila euro.

Possono usufruire di questa agevolazione sia le coppie, sposate o conviventi da almeno 2 anni, dove almeno uno dei partner abbia un’età inferiore ai 35 anni, sia le famiglie mono- genitoriali con almeno un figlio minore a carico.

La richiesta di accesso al Fondo deve essere fatta direttamente presso la banca cui si è presentata la documentazione per il mutuo; una volta ottenuto il via libera, i soldi saranno erogati nel giro di un mese.

Come chiedere un mutuo per la prima casa

Il mutuo prima casa, come tutte le altre forme di mutuo o finanziamento, non è altro che un contratto che vede coinvolti uno o più intestatari e un istituto di credito.

Quindi, per poter chiedere un mutuo prima casa, occorre rivolgersi direttamente ad una o più banche oppure ad un intermediario.

La prassi prevede che, dopo un incontro conoscitivo, il dipendente dello stesso istituto di credito o il consulente finanziario cui ti sei rivolto ti chieda di fornirgli, oltre il valore dell’immobile che intendi acquistare, anche una serie di documenti, fra cui ad esempio il contratto di lavoro, le ultime buste paga oppure la dichiarazione dei redditi, volte ad accertare prima di tutto la tua capacità finanziaria.

Una volta trasmesse tutte le carte, la banca o l’intermediario effettueranno una simulazione del mutuo prima casa per comprendere a quale importo della rata tu possa accedere in virtù dei tuoi redditi dichiarati.

Come ottenere un mutuo prima casa

Qualora l’istruttoria iniziale dovesse avere esito positivo, la banca presso cui hai fatto richiesta di finanziamento procederà ad effettuare delle verifiche sull’immobile oggetto della compravendita chiedendo l’intervento di un perito.

Se la perizia non dovesse avere esito positivo, la banca potrebbe rifiutarsi di concederti la somma richiesta o concedertene una inferiore.

Sappi comunque che in generale gli istituti di credito non sono disposti a concedere mutui ipotecari di un valore superiore all’80% del prezzo concordato per l’acquisto della casa, pertanto se quest’ultimo fosse pari a 250.000 € non otterrai più di 200.000 e così via.

In caso di esito positivo della perizia, la banca procede poi alla redazione dell’atto che dovrà poi essere trasmesso ad un notaio per la sua validazione.

Cosa prevede nello specifico un atto di mutuo? Le informazioni fondamentali, oltre i dati anagrafici dell’intestatario e dell’istituto erogante, sono le seguenti:

• Durata del mutuo: può essere breve (inferiore ai 5 anni), media (dai 5 ai 15 anni) o lunga (dai 15 fino a non oltre i 30 anni).
• Frequenza delle rate: di norma è mensile, ma possono anche essere scelte altre tipologie di rateazione come quella trimestrale o semestrale.
• Il tipo di tasso: esistono infatti mutui a tasso fisso, mutui a tasso variabile o misto; la scelta fra quale di questi applicare richiede talvolta un’attenta analisi non solo della propria capacità finanziaria ma anche del mercato, per cui se non sei esperto è sempre bene farti consigliare; tieni comunque presente che in caso di tasso fisso saprai fin dall’inizio l’importo delle rate da pagare per tutta la durata del finanziamento, mentre nel caso di tasso variabile l’importo sarà determinato di volta in volta dall’andamento di un parametro chiamato Euribor che influenza, insieme allo spread, l’importo dei tassi.
• Le spese aggiuntive: oltre alla polizza scoppio e incendio, che è obbligatoria al momento dell’erogazione di un mutuo, la banca può inserire nel contratto altre spese come ad esempio quello per l’invio degli estratti conto o quelle di incasso rata.

Come calcolare il mutuo prima casa

Per calcolare l’importo della rata di un mutuo occorre conoscere alcuni dati quali:

• L’importo totale del mutuo: vale a dire il capitale che la banca intende erogare che corrisponde ad una parte del valore dell’immobile che intendi acquistare di solito inferiore all’80%.
• La durata del mutuo: di solito compresa fra i 10 e i 20 anni.
• La frequenza delle rate: se mensile, trimestrale e o semestrale.
• Il valore del tasso di interesse applicato: nel caso di mutuo a tasso fisso dovrai inserire il tasso di interesse annuo (TAN) mentre nel caso mutuo a tasso variabile dovrai calcolare il tuo tasso sommando l’Euribor al valore attuale dello spread.
• La finalità del mutuo: cioè se si tratta di un mutuo prima casa o seconda casa, perché questo incide sia sulle spese accessorie che sull’importo del tasso.

Per facilitarti il compito e poter fare una simulazione esistono moltissimi siti che offrono dei pratici tool online che permettono di calcolare l’importo rata del mutuo utilizzando, per la maggior parte dei casi, il sistema di ammortamento alla francese, che è quello maggiormente utilizzato anche dalle banche.

Come funziona la surroga del mutuo prima casa

La legge 40/2007, o Decreto Bersani, ha reso molto più agevole la portabilità o surrogazione mutuo prima casa.

In altre parole, oggi, l’intestatario di un mutuo ha la possibilità di chiedere alla banca che ha erogato il prestito l’estinzione del contratto in essere, stipulandone uno nuovo più vantaggioso con un altro istituto senza incappare in ulteriori spese.

Si tratta ovviamente di una grande opportunità che ti permette in ogni momento di rivedere le condizioni contrattuali del tuo mutuo, migliorandone ad esempio alcune condizioni come ad esempio il tipo di tasso applicato, l’importo rata o la durata stessa del rimborso.

La banca precedente non potrà in alcun modo opporsi né applicare il pagamento di alcune penali: una delle novità infatti del Decreto Bersani è che, in caso di surroga, non dovrai procedere ad una nuova iscrizione ipotecaria sull’immobile, non dovendo così sostenere alcuna spesa notarile.

Ma come avviene nella pratica la surroga di un mutuo?

In realtà, la procedura è davvero semplice: ti sarà sufficiente effettuare presso il nuovo istituto una simulazione del mutuo prima casa mantenendo inalterato l’importo del mutuo precedente per capire se la proposta della nuova banca è davvero vantaggiosa.

Tieni comunque presente che se non sei soddisfatto delle condizioni del tuo mutuo puoi anche tentare la strada della sostituzione o rinegoziazione del mutuo:

• La sostituzione consiste nel farsi concedere un nuovo finanziamento da un’altra banca per estinguere il vecchio, ma a differenza della surroga dovrai farti carico sia delle spese di cancellazione che delle spese notarili per l’accensione di una nuova ipoteca.
• La rinegoziazione invece si ha quando la banca con cui hai stipulato il mutuo acconsente a rimodulare alcuni aspetti del contratto, come la durata del rimborso o il tipo di tasso applicato.

Mutuo prima casa: quale conviene

Indubbiamente, la stipula di un mutuo prima casa è un momento molto importante nella vita di una persona perché spesso rappresenta il coronamento di un sogno, quello di possedere finalmente l’abitazione in cui costruire il proprio nido d’amore o far crescere i propri figli.

Tuttavia anche in questo caso occorre fare sempre alcune valutazioni prima di procedere: se hai ad esempio un lavoro instabile o numerosi altri finanziamenti in corso potrebbe non essere facile sostenere il rimborso delle rate, anche qualora la banca fosse disposta a concederti il prestito quindi forse dovresti pensarci 2 volte prima di fare il passo più lungo della gamba.

Tieni comunque presente che quando si parla di mutui prima casa, in verità si fa riferimento ad un insieme di prodotti finanziari che possono avere anche caratteristiche molto diverse fra loro: il consiglio di Supercoin è quello di consultare più istituti di credito prima di scegliere il mutuo prima casa che fa per te.

L’aspetto che maggiormente influisce sulla scelta di quale mutuo sottoscrivere è il tipo di tasso: come ho scritto sopra esistono mutui a tasso fisso, mutui a tasso variabile e mutui a tasso misto caratterizzati cioè da una combinazione di entrambi.

Esempi di mutui a tasso misto sono i mutui che prevedono il passaggio da un tasso variabile ad uno fisso o viceversa dopo un certo tot o al variare di alcune condizioni del mercato, oppure i mutui a tetto massimo, in cui pur in presenza di un tasso variabile, la rata non potrà mai superare un importo massimo garantito.

Ovviamente, oltre che dalle condizioni del mercato, la scelta di quale tasso applicare dipende anche delle tue aspettative e condizioni finanziarie: se ad esempio hai un’attività lavorativa in cui prevedi di ottenere in futuro degli introiti sempre maggiori, potrebbe essere ideale per te un tasso variabile in quanto saresti comunque al riparo da eventuali improvvisi rialzi della rata.

Se, al contrario, hai un lavoro stabile con uno stipendio fisso che non prevede incrementi consistenti nel tempo, un tasso fisso di sicuro di garantisce maggiore tranquillità.

Bene, adesso sai come funziona il mutuo prima casa, non ti resta che scoprire un altro elemento fortemente legato al mutuo, non obbligatorio, ma che potrebbe essere una conditio sine qua non l’istituto bancario potrebbe decidere di non erogarti la somma richiesta: sto parlando dell’assicurazione sul mutuo, leggi la guida completa per saperne di più!

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