La maggior parte delle compravendite di immobili comporta l’accensione, da parte dell’acquirente, di un prestito ipotecario.
Chiamato spesso anche mutuo, il prestito ipotecario sulla casa è un prodotto che negli ultimi anni si è rivelato molto conveniente, a causa soprattutto della riduzione dei tassi.
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Tuttavia, spesso, anche i mutui ipotecari più pubblicizzati, possono nascondere delle insidie!
Vediamo dunque in questo articolo tutto quello che c’è da sapere sui prestiti ipotecari.
Cos’è il prestito ipotecario
Il prestito, o mutuo, ipotecario, sono dei prestiti erogati dalle banche la cui restituzione è garantita da un’ipoteca sul bene (immobile) acquistato. Ecco perché si parla anche di prestiti con garanzia casa.
Oltre ai prestiti con ipoteca, esistono infatti anche i prestiti senza ipoteca, chiamati prestiti chirografari. In questo caso, le uniche garanzie fornite sono quelle personali di colui che contrae il prestito, il quale si impegna alla restituzione delle somme ottenute grazie alla sua firma a mano (da cui l’espressione chirografario).
In genere, però, i prestiti senza ipoteca non superano i 30 mila euro di importo e i 15 anni di durata, quindi sono poco adatti per l’acquisto di beni costosi come la casa.
Il fatto che ci sia un’ipoteca a garanzia del prestito, se da una parte può sembrare un limite in quanto, in caso di mancata restituzione del debito, la banca sarà pronta a riappropriarsi del bene acquistato (la casa), dall’altra comporta una serie di facilitazioni per l’acquirente, prima fra tutti il fatto che anche in presenza di garanzie sul reddito non così elevate, l’istituto di credito possa accordare lo stanziamento delle somme necessarie a concludere l’acquisto.
In alcuni casi, può addirittura capitare che venga concesso un prestito ipotecario senza reddito, purché colui che ottiene il prestito sia in grado di fornire sufficienti garanzie (ad esempio la firma di un genitore o altro parente con un reddito e patrimonio elevati).
Inoltre, la presenza di un’ipoteca comporta anche l’applicazione di tassi di interesse più bassi rispetto a tutte le altre forme di prestito e periodi di restituzione delle somme molto più lunghi.
Come funziona il prestito ipotecario
Quando si stipula un prestito o credito ipotecario, la banca erogante di solito iscrive sull’immobile acquistato tramite il corrispettivo credito un’ipoteca di valore compreso fra il 150% e 200% dell’importo del mutuo erogato.
Ecco un esempio.
Se tu avessi acquistato un immobile con un mutuo di 150.000 euro e la banca avesse fatto un’iscrizione ipotecaria al 200%, nel caso tu non riuscissi più a pagare tutte le rate, la banca avrà diritto a recuperare fino a 300.000 euro.
Il valore dell’ipoteca dipende, infatti, anche dal fatto che, oltre al costo dell’immobile, l’istituto di credito ha necessità di rientrare anche di tutte le spese come i mancati interessi, le spese di mora e i costi legati all’inflazione.
Una prima insidia di cui spesso chi contrae un mutuo non tiene conto è la durata dell’iscrizione ipotecaria.
Dato che, infatti, essa non può durare più di 20 anni, nel caso di mutui di durata superiore, la banca sarà costretta a rinnovarla una volta trascorsi due decenni, il più delle volte addebitando al mutuatario ulteriori spese.
Occorre, infine, sapere, quando si acquista un immobile con mutuo, che pur essendo effettuata dalla banca, la parcella notarile per l’iscrizione ipotecaria viene addebitata sempre all’acquirente.
Inoltre, dato che di solito il notaio calcola l’importo della sua parcella in base al valore dell’ipoteca e non del mutuo, un’iscrizione ipotecaria al 200% comporterà sempre maggiori spese rispetto ad un’iscrizione con una percentuale inferiore.
Come chiedere un prestito ipotecario
Per chiedere un prestito ipotecario è necessario prima di tutto recarsi presso la filiale di una banca oppure rivolgersi ad un consulente bancario che si occupa di mutui ipotecari.
Ovviamente, tutti possono chiedere un mutuo, ma non tutti possono avere la speranza concreta di ottenerlo. Ci sono, infatti, dei requisiti da soddisfare: in genere le banche chiedono al richiedente di avere un’età compresa fra i 18 e i 65 anni e di essere cittadino italiano o residente in Italia da almeno un anno.
È inoltre necessario soddisfare alcuni requisiti economici, quali ad esempio la presenza di un reddito mensile certo, in modo da garantire il pagamento delle rate. In genere, l’importo della rata, comprensiva sia della quota capitale che degli interessi, non deve essere superiore ad un terzo del reddito mensile del richiedente.
Chiaramente per completare la fase di istruttoria del mutuo, occorre anche che sia presentata adeguata documentazione relativa all’immobile che si vuole acquistare, per accertarsi che non siano gravato da ulteriori pendenze od ipoteche e che il valore dichiarato sia quello effettivo.
A questo proposito, di solito, la banca prima di emettere delibera definitiva di mutuo, incarica un proprio perito per effettuare una perizia sull’immobile, il cui costo è incluso nell’istruttoria, al fine di determinarne l’effettivo valore.
Una volta che la banca, esaminata tutta la documentazione e richieste ulteriori integrazioni (ad esempio delle garanzie), avrà emesso delibera positiva all’erogazione del mutuo, l’acquirente ha tempo di norma fino a 6 mesi per poter effettuare la stipula davanti ad un notaio.
Trascorsi questi 6 mesi, la banca si riserva di modificare tutte le condizioni stabilite nella delibera, che quindi potrebbe avere un importo rata e condizioni peggiorativi quindi, salvo imprevisti, è sempre meglio rispettare i tempi.
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Quali banche lo erogano
Quali banche erogano il prestito ipotecario?
Tutte le banche possono erogare mutui ipotecari per l’acquisto di un immobile, anche se è chiaro che non tutti saranno così vantaggiosi.
Possono infatti variare la durata, l’importo massimo concedibile (di solito non oltre il 70/80 per cento ma in rari casi si può arrivare anche al 100% del valore dell’immobile), il tipo di interesse applicato (fisso, variabile, a rata costante o tetto massimo o così via) e quindi il tasso, nonché l’importo stesso della rata.
Alcune banche poi chiedono ai loro clienti che sottoscrivono mutui di sottostare ad alcune condizioni particolari, ad esempio di sottoscrivere delle polizze assicurative obbligatorie sull’immobile oppure di aprire un conto corrente su cui addebitare la busta paga all’interno dell’istituto.
Ad oggi, non solo le banche tradizionali possono erogare mutui, ma anche delle banche online sono in grado di fare offerte molto allettanti per quanto riguarda il prestito ipotecario.
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